Stand der Information: 22.03.2020
Die gegenwärtige Krise stellt die Immobilienwirtschaft vor große Herausforderungen. Mit dieser Zusammenfassung möchten wir Ihnen einen ersten Überblick über die aktuell wichtigsten mietrechtlichen Aspekte und Auswirkungen geben. Bitte beachten Sie, dass sich hier die Rechtlage sehr kurzfristig ändern kann, und dass diese Übersicht eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen kann.
Maßnahmen des Gesetzgebers zur Bekämpfung von COVID-19
Der Gesetzgeber hat in den letzten Tagen umfangreiche Maßnahmen gesetzt, um die Ausbreitung des Virus zu bekämpfen und betroffene Gruppen zu unterstützen. Für den vorliegenden Zusammenhang sind v.a. relevant:
- COVID-19-Maßnahmengesetz (BGBl. I Nr. 12/2020), 2. COVID-19-Maßnahmengesetz (BGBl. I Nr. 16/2020)
- Die auf Basis dieses Gesetzes erlassene Verordnung mit vorläufigen Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19, kurz COVID-19-Verordnung (BGBl II Nr 96/20)
Damit wurde bis vorerst 13. April 2020 das Betreten des Kundenbereichs von bestimm-ten Betriebsstätten des Handels, von Dienstleistungsunternehmen, Freizeit- und Sportbetrieben und der Gastronomie untersagt.
Bestimmte Bereiche (wie unter anderem der Lebensmittelhandel, Apotheken, Banken, Post etc.) sind derzeit davon ausgenommen. Es ist davon auszugehen, dass die Verord-nung verlängert werden wird, und dass unter Umständen auch weitere Bereiche noch beschränkt werden.
Mietzinsminderungsansprüche für Geschäftsräume
Mietzinsminderung als Folge (teilweiser) Unbrauchbarkeit
Ganz generell sieht § 1096 ABGB (zwingend) vor, dass sich bei teilweiser oder gänzlicher Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes der Mietzins im Ausmaß der Unbrauchbarkeit verringert. Für den Fall „außerordentlicher Zufälle“ sehen die §§ 1104, 1105 ABGB darüber hinaus eine besondere Regelung vor; als Beispiel eines außerordentlichen Zufalls werden insbesondere Seuchen angesehen. Es besteht kaum Zweifel, dass die derzeitige Krise, die zur Anordnung von Betretungsverboten geführt hat, als außerordentlicher Zufall anzusehen ist; diese Meinung wird bereits von maßgeblichen Autoren vertreten.
Nach § 1104 ABGB ist kein Mietzins zu entrichten, wenn aus diesem Grund die gemietete Sache gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Wenn trotz eines solchen Zufalls noch ein beschränkter Gebrauch des Mietgegenstandes möglich ist, so ist nach § 1105 ABGB nur ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses zu erlassen.
Die §§ 1104, 1105 ABGB sind Gefahrtragungsregeln, die festlegen, wer das Risiko der teilweisen Unbenutzbarkeit des Mietgegenstandes zu tragen hat. Mangels anderweitiger Regelung wird dieses Risiko dem Vermieter zugewiesen, der somit bei außerordentlichen Zufällen gar keinen Mietzins oder nur einen Teil des Mietzinses erhält.
Wann liegt Unbenützbarkeit vor?
Voraussetzung für die Zinsminderung ist die zumindest teilweise Unbrauchbarkeit bzw. Unbenützbarkeit des Mietgegenstandes. Zu der Frage, wann ein Mietgegenstand als (teilweise) unbenutzbar zu beurteilen ist, gibt es kaum relevante Rechtsprechung. Es können mehrere Fälle unterschieden werden:
a) Komplettes Betretungsverbot nach der COVID-VO
Dieses Betretungsverbot betrifft Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe (§ 3 COVID-VO). Nach dem Text der Verordnung ist hier das Betreten zur Gänze verboten, sofern nicht eine Ausnahme vorliegt (v.a. Lieferservice). Wenn der Betrieb im Mietgegenstand aufgrund dieser Bestimmung ganz geschlossen ist, dann wird der Mietgegenstand ganz (oder nahezu ganz) unbenutzbar sein.
Unternehmen, die unabhängig davon nach dem Epidemiegesetz geschlossen wurden, sind gleichermaßen unbenutzbar (Achtung: bei derartigen Schließungen kann bis längstens 6 Wochen nach Aufhebung der Schließung eine Entschädigung von der Republik beantragt werden).
b) Teilweises Betretungsverbot gemäß COVID-VO
Dieses Betretungsverbot (§ 2 COVID-VO) betrifft
- den Kundenbereich von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen
- Freizeit- und Sportbetriebe zur Ausübung dieser Aktivitäten
Dieses Verbot betrifft im weitesten Sinn Unternehmen mit Kundenkontakt. Umfasst vom Betretungsverbot sind nur die Kundenbereiche zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme der Dienstleistungen, nicht aber die übrigen Flächen des Mietgegenstandes. Bei Bestehen eines solchen Betretungsverbots wird der Mietgegenstand dann zum vereinbarten Gebrauch (zumindest) zum Teil nicht benutzbar sein, wenn das Betreten durch Kunden wesentlicher Bestandteil der Tätigkeit im Mietgegenstand ist.
Gravierende Einschränkungen wird es klarer Weise im Handel, bei Dienstleistungen mit starkem Kundenkontakt (zB. Frisör) und bei Freizeit- und Sportbetrieben geben. Regelmäßig kann aber auch bei solchen Betrieben ein Restnutzen bleiben (zB. zur Lagerung der Betriebsmittel, Betrieb der IT-Infrastruktur, zu Bürozwecken, On-line-Handel u.a.m.).
Dienstleistungsunternehmen werden hier nur erfasst, soweit die Dienstleistung „im Kontakt mit dem Kunden“ erbracht wird (also ein „Kundenbereich“ besteht – nur dieser ist ja vom Verbot erfasst), die Grenzen sind aber fließend. Bei Bürobetrieben, in denen überwiegend kein Kundenkontakt stattfindet, wird insoweit auch überwiegend kein Betretungsverbot bestehen. Ebensowenig bestehen wesentliche Einschränkungen bei Betrieben, die zwar Dienstleistungen erbringen, dies aber typischerweise kaum im Kundenbereich des Geschäftsraums (zB. könnte man hier an Installationsunternehmen denken, die üblicher Weise direkt beim Kunden tätig sind).
c) Vom teilweisen Betretungsverbot ausgenommene Betriebe (§ 2 COVID-VO)
Eine Reihe von Bereichen ist vom teilweisen Betretungsverbot wieder ausgenommen, dies betrifft zB. den Lebensmittelhandel, Apotheken, Drogerien, KFZ-Werkstätten, Gesundheits- und Pflegedienstleistungen (im Einzelnen in § 2 der COVID-VO aufgezählt). Werden solchen Betriebe fortgeführt, dann besteht auch kein Anspruch auf Minderung des Mietzinses, weil insofern keine Einschränkungen vorliegen.
Hier besteht die praktische Schwierigkeit, dass bei vielen dieser Betriebe zwar theoretisch ein Weiterbetrieb möglich ist, allerdings aus naheliegenden Gründen nicht stattfindet. Dies kann etwa bei Ordinationen, Gesundheits- und Pflegedienstleistungen der Fall sein. Hier besteht zwar aufgrund der Ausnahme kein Betretungsverbot, aber Termine werden von Kunden faktisch nicht mehr wahrgenommen. Dies wird bspw. regelmäßig bei Pflege- und Gesundheitsdienstleistungen gelten, die faktisch aufgrund der Krisensituation gar nicht mehr in Anspruch genommen werden. Voraussichtlich wird man in diesen Fällen einen Mietgegenstand auch dann als teilweise unbrauchbar ansehen müssen, wenn aufgrund der Ausnahme kein Betretungsverbot besteht, allerdings die Kunden – die im Mietgegenstand üblicherweise persönlich betreut werden – praktisch ausbleiben. Dies wird aber sicher im Einzelfall strittig sein und vermutlich einen der Hauptstreitpunkte bilden.
d) Gar nicht vom Betretungsverbot betroffene Betriebe
Hingegen wird Unbrauchbarkeit dann nicht vorliegen, wenn – wie bspw. in Büros – zwar potenziell kein Parteienverkehr möglich ist, der Betrieb allerdings weiterhin aufrechterhalten werden kann, weil kein Betretungsverbot besteht.
Dass mit Mitarbeitern Telearbeit vereinbart wird, oder der Dienstgeber einseitig darauf verzichtet, dass die Mitarbeiter ins Büro kommen, führt für sich allein nicht zur Reduktion des Mietzinses. Die Nutzung des Mietgegenstandes ist nämlich nicht eingeschränkt – jedenfalls nicht solange der Arbeitgeber Büroarbeit anordnen könnte (also solange nicht noch weitere Verbote greifen).
Höhe der Zinsminderung
Wie bei § 1096 ABGB richtet sich auf bei der Anwendung der §§ 1104, 1105 ABGB die Mietzinsminderung nach Ausmaß und zeitlicher Dauer der Untauglichkeit zum Gebrauch. Soweit also der Mieter einen zumindest noch beschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes machen kann, ist also der Mietzins auch noch teilweise zu bezahlen.
Wie weit ein Gebrauch noch möglich ist, wird sich zunächst nach den vorgenannten Fallgruppen entscheiden lassen. Im Einzelnen wird aber die Höhe der Mietzinsminderung nur schwer festzulegen sein, denn es handelt sich immer um eine Frage des Einzelfalls. Es ist also zu betrachten, inwieweit die tatsächlich noch mögliche Nutzung hinsichtlich des normalerweise möglichen Nutzungsumfang zurückbleibt. So kann selbst in Handelsbetrieben zumindest noch die Ware gelagert und allenfalls auch Online-Handel ausgeführt werden. Gastronomiebetriebe werden vielfach noch einen Lieferservice oder Take-Away anbieten, der ebenfalls einen beschränkten Gebrauch ermöglicht.
Bei Betrieben, die ohne Kundenverkehr teilweise weiter betrieben werden (könnten), wird keine gänzliche Mietzinsminderung gerechtfertigt sein, denn das teilweise Betretungsverbot untersagt ja nur das Betreten des Kundenbereichs solcher Betriebsstätten des Handels, von Dienstleistungsunternehmen und von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck der Inanspruchnahme solcher Leistungen.
Es wird daher im Ergebnis auch nicht in jedem Fall zwingend zu einem gänzlichen Entfall des Mietzinses kommen, vielmehr ist die Benutzbarkeit von Fall zu Fall zu prüfen. Keine Mietzinsminderung besteht jedenfalls für solche Mietgegenstände, die vom Betretungsverbot gar nicht betroffen sind, und in denen der Betrieb ohne Einschränkung fortgesetzt wird oder fortgesetzt werden könnte. Es wird jedenfalls nach allgemeinen Regeln Sache des Mieters sein, zu beweisen, wie weit die Unbenutzbarkeit tatsächlich reichte.
Es wird daher auch Fälle geben, in denen sich zwar die Krise auswirkt, eine Unbrauchbarkeit aber nicht vorliegt, und daher auch eine Mietzinsminderung nicht gerechtfertigt ist. Umgekehrt wird aber man bei jenen Mietgegenständen, die tatsächlich durch die derzeitige Krise in der Benutzbarkeit des Mietgegenstandes stark beeinträchtigt sind, den Betrieben eine Mietzinsminderung nicht vollkommen absprechen können.
Umfang der Zinsminderung: Betriebskosten, Umsatzsteuer
Unsicher ist, ob sich eine Minderung des Mietzinses nur auf den Hauptmietzins im engeren Sinn, oder auch auf die Betriebskosten bezieht. Im Hinblick auf den weiten Mietzins-Begriff des MRG wird man annehmen können, dass sich auch die Betriebskosten (und auch die Umsatzsteuer) entsprechend der Unbrauchbarkeit reduzieren. Dies entspricht auch dem Sinn der Regelung als Gefahrtragungsregel.
Mietvertragliche Regelungen
Es sollte auch geprüft werden, ob möglicherweise im Vertrag Sonderregelungen getroffen wurden, weil die §§ 1104, 1105 ABGB nachgiebiges Recht sind. Es könnte daher im Mietvertrag von der Regelung auch abgegangen, und das Risiko anderweitig zugewiesen werden. In einzelnen Mietverträgen könnten daher auch Formulierungen enthalten sein, die diese Rechtsfolge ausschließen; mangels entsprechender Anwendungsfälle in der Vergangenheit haben solche Regelungen aber wohl nur selten Eingang in übliche Mietverträge gefunden.
Geltendmachung der Mietzinsminderung
Es könnte sich die Frage stellen, ob es für die Geltendmachung der Mietzinsminderung analog zur Rechtslage bei § 1096 ABGB erforderlich ist, den Mietzins nur mehr unter Vorbehalt zu bezahlen. Mietern ist zu raten, den Mietzins weiterhin, allerdings nur mehr unter Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen.
Im Fall von einseitiger Reduktion und Einbehalt des Mietzinses könnte man aus Sicht des Vermieters andenken, das Mietverhältnis zu beenden. Eine Beendigung kann nur dann erfolgreich sein, wenn der Einbehalt des Mietzinses weit überschießend (also über das leicht erkennbare Maß der Unbrauchbarkeit hinaus) erfolgt ist.
Natürlich ist es auch möglich, eine Vereinbarung mit den Mieter für den absehbaren Zeitraum der Unbrauchbarkeit zu treffen, und gemeinsam eine für beide Teile vertretbare Reduktion des Mietzinses vorzusehen. Dies kann im Hinblick auf die hoffentlich begrenzte Dauer der Krise auch sinnvoll sein, um späteren Streit zu vermeiden; anlässlich einer solchen Vereinbarung sollte vom Mieter auf weitere Minderungsansprüche für den geregelten Zeitraum verzichtet werden.
Eckpunkte einer solchen Vereinbarung könnten sein:
- Zeitraum der geregelt wird (bspw. ab dem Beginn der Betretungsverbote bis vorläufig 30.04.2020)
- Vereinbarte Auswirkung auf den Mietzins: Reduktion auf das vereinbarte Maß (sinnvoll: keine Reduktion der Betriebskosten, Umsatzsteuer reduziert sind entsprechend dem verringerten Mietzins)
- Etwaige zusätzliche Sicherheiten zur Sicherung der Mietzins-Zahlung, Reduktion nur bei zeitgerechter Zahlung des vereinbarten (verringerten) Betrags
- Mit Abschluss der Vereinbarung sind alle Ansprüche des Mieters anlässlich der verringerten Nutzbarkeit bereinigt und verglichen (unabhängig von etwaigen nachträglichen Gesetzen und der Rechtsprechung, Verzicht auf die Anfechtung der Vereinbarung)
Wohnungsmietverträge
Auf Mietverträge zu Wohnzwecken hat das erlassene Betretungsverbot keine Auswirkung, weil die Nutzung von Wohnungen nicht untersagt und deren Nutzung daher vollkommen unbeeinträchtigt ist. Hier besteht also auch kein Recht auf Mietzinsminderung, weil der Gebrauch des Mietgegenstandes nicht beeinträchtigt ist.
Auslaufende befristete Mietverträge
Befristete Verträge verlängern sich automatisch, wenn der Mieter nicht auszieht und nicht binnen 14 Tagen nach Ende der Befristung Räumungsklage gegen den Mieter eingebracht wird. Zwar sind durch das Gesetz über Begleitmaßnahmen zu COVID-19 in der Justiz die Fristen zur Anrufung des Gerichts gehemmt; es besteht aber kein Zwang, mit der Durchsetzung von Ansprüchen zuzuwarten. Es scheint daher sinnvoll, früher eine Klage einzubringen, da nach Ende der Krise mit einem stark erhöhten Arbeitsanfall bei den Gerichten zu rechnen sein wird.
Räumungsklagen und Aufkündigungen können derzeit eingebracht werden, die Bearbeitung bei den Gerichten wird aber verzögert erfolgen. Bei den klassischen Kündigungsgründen „Mietzinsrückstand“ bzw. „Nichtbenutzung“ wird man die konkrete Situation ansehen müssen, um die derzeitige Sinnhaftigkeit solcher Klagen beurteilen zu können. Übergabsaufträge bei befristeten Mietverträgen können und sollten weiterhin eingebracht werden (auch wenn die Bewilligung durch das Gericht erst später erfolgt). Eine weitere sinnvolle Möglichkeit ist in dieser Situation das Einbringen eines Übergabeauftrags vor Auslaufen der Befristung. Werden gegen diesen keine Einwendungen erhoben, wird dieser rechtskräftig und bildet einen Räumungstitel. Übergabeaufträge können längstens bis zum Ende der Befristung bei Gericht eingebracht werden und sichern ebenfalls die Durchsetzung der Befristungsvereinbarung.
Räumungsklagen, Aufkündigungen, Räumungsexekutionen
Der Vollzug von Räumungsexekutionen ist derzeit bis auf weiteres aufgeschoben. Nur für Fälle eines drohenden unwiederbringliche Schadens ist ein Notdienst für Vollzüge eingerichtet, ansonsten dürfen von den Gerichten derzeit keine Vollzüge angeordnet werden. Es können zwar Anträge auf Räumungsexekution weiter eingebracht werden, es ist allerdings damit zu rechnen, dass diese – als nicht dringliche Anträge – derzeit gar nicht, oder nur langsam bearbeitet werden. Dennoch ist es sinnvoll, diese zu stellen, damit nach Beendigung der Krise der Antrag schon anhängig ist und früher darüber entschieden wird, oder dieser früher vollzogen wird.
Gerichtsbetrieb in Wien, Fristen
Verhandlungen
Anhörungen und mündliche Verhandlungen sind nur mehr abzuhalten, wenn die Fortsetzung des Verfahrens zur Abwendung einer Gefahr für Leib und Leben, Sicherheit und Freiheit oder zur Abwehr eines erheblichen und unwiederbringlichen Schadens einer Verfahrenspartei dringend geboten ist. Dementsprechend finden derzeit so gut wie keine Verhandlungen statt, die Verfahren stehen still.
Bearbeitung von Akten / elektronischer Akt
Bei den Gerichten wird im absoluten Notbetrieb gearbeitet, das heißt, dass auch die Richter und Richterinnen nicht bei Gericht anwesend sind, soweit es nicht dringende Erledigungen zu behandeln gibt. Gleiches gilt für die Kanzleien der Richter und Richterinnen, die die Entscheidungen abfertigen. Abfertigungen finden nur noch im elektronischen Rechtsverkehr statt, das bedeutet im Wesentlichen, dass Zustellungen derzeit nur noch an Rechtsanwälte erfolgen. Dem entsprechend werden Akten derzeit kaum bearbeitet und es ist damit zu rechnen, dass in laufenden Verfahren Beschlüsse und Verfügungen derzeit nicht oder nur mit großer Zeitversetzung ergehen. In den meisten Verfahren ist mit einem vollkommenen Verfahrensstillstand zumindest (!) bis Ostern zu rechnen. Ausnahmen sind vielleicht jene Gerichte, die bereits den elektronischen Akt implementiert haben (in Wien zB BG Meidling, LG ZRS und teilweise das HG).
Fristen
Im 2. COVID-19-Maßnahmengesetz ist eine Unterbrechung bzw. Hemmung so gut wie aller Fristen angeordnet. Damit sind Fristen (wie zB. Schadenersatz- und Verjährungsfristen, wohl auch die Frist zur Einbringung von Mietzins- und Räumungsklagen zur Vermeidung der still-schweigenden Verlängerung von Mietverträgen) vorläufig gehemmt oder unterbrochen. Um Zweifel und Unsicherheiten zu vermeiden ist es jedenfalls nicht schädlich, laufende Fristen dennoch einzuhalten.
Wir sind für Sie wie gewohnt telefonisch und per E-Mail erreichbar, Videokonferenzen sind ebenfalls möglich.
